Prawnik radzi: Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności. Oznacza to, że prawo powstaje z mocy ustawy, niezależnie od woli dotychczasowego właściciela, wskutek upływu czasu i spełnienia określonych przesłanek. Orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny – potwierdza stan prawny, który już zaistniał.

Podstawową przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne (art. 172 k.c.). Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel – wykonuje wobec niej uprawnienia właścicielskie i przejawia wolę władania dla siebie. Nie wystarcza samo faktyczne korzystanie z nieruchomości.

Drugą przesłanką jest nieprzerwane posiadanie przez wymagany termin:

Przeczytajrównież

Prawnik radzi: Odpowiedzialność członka zarządu za nierzetelne informacje przekazane inwestorowi

6 lutego 2026

Prawnik radzi: Oszustwa internetowe – na co zwracać uwagę

16 grudnia 2025

Pięć sytuacji, w których można stracić majątek

25 listopada 2025

Co grozi za ucieczkę z miejsca wypadku?

26 sierpnia 2025

• 20 lat – przy dobrej wierze,
• 30 lat – przy złej wierze.

W praktyce najczęściej zastosowanie ma termin 30-letni, ponieważ dobra wiara oceniana jest rygorystycznie.

Kluczowe znaczenie ma odróżnienie posiadania samoistnego od zależnego. Posiadacz zależny (np. najemca, dzierżawca, biorący w użyczenie) włada rzeczą w ramach cudzego prawa i uznaje prawo własności innej osoby. Taki sposób korzystania nie spełnia przesłanki posiadania samoistnego, a więc nie prowadzi do zasiedzenia.

Istotne jest zwłaszcza zagadnienie zgody właściciela. Jeżeli władanie odbywa się na podstawie zgody – przykładowo w ramach użyczenia – mamy do czynienia z posiadaniem zależnym. Najbezpieczniejszą sytuacją dla właściciela jest zgoda wyrażona na piśmie. Nawet prosta umowa może po latach stanowić kluczowy dowód, że korzystanie z nieruchomości miało charakter zależny.

Znacznie trudniejsza jest sytuacja zgody ustnej. W relacjach rodzinnych często brak jakiejkolwiek dokumentacji. Po 20-30 latach właściciel może już nie żyć, świadkowie nie pamiętają okoliczności, a granica między „mieszkaniem za zgodą” a „władaniem jak właściciel” zaciera się. Powstaje poważny problem dowodowy, który bywa rozstrzygany na podstawie oceny całokształtu okoliczności – w tym sposobu ponoszenia nakładów, płacenia podatków czy manifestowania prawa do nieruchomości.

Właściciel, który chce zapobiec zasiedzeniu, powinien aktywnie wykonywać swoje prawo: dokumentować tytuł prawny osób korzystających z nieruchomości, reagować na bezumowne władanie oraz – w razie potrzeby – wystąpić z roszczeniem o wydanie nieruchomości, co przerywa bieg terminu.

Zasiedzenie nie jest sankcją, lecz mechanizmem porządkującym długotrwałą rozbieżność między stanem faktycznym a prawnym. Jednocześnie bierność właściciela może prowadzić do definitywnej utraty prawa własności.

Adw. Maciej Szczygielski – wspólnik Kancelarii Szczygielscy oraz partner Kancelarii Szczygielski Mieczykowski Dobkowska Adwokaci spółka partnerska. Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji, Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Ukończył „International Legal Skills Program”, przygotowany i organizowany w porozumieniu z Center for International Legal Studies w Salzburgu, a także studia podyplomowe z zakresu zarządzania nieruchomościami. Specjalizuje się w prawie cywilnym oraz rodzinnym. Od lat doradza i prowadzi sprawy klientów kancelarii w skomplikowanych sprawach cywilnych.

Jeśli macie pytania z zakresu prawa, przesyłajcie je na nasz adres: redakcja@petronews.pl. Przesłanie pytań jest jednoznaczne z wyrażeniem zgody na ich publikację. Czekamy też na Wasze doświadczenia i uwagi z problematyki prawa rodzinnego.