Prawnik radzi: Czym jest najem okazjonalny?

Czym jest najem okazjonalny? Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. (art. 19a ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. z 18.04.2023 r., Dz. U. 2023.725) (dalej „u.o.p.l.”). Elementami przedmiotowo istotnymi które pozwalają ustalić, czy mamy do czynienia z umową najmu okazjonalnego są: przedmiot najmu (lokal mieszkalny), wysokość czynszu, a także zgłoszenie przez wynajmującego zawarcia umowy do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu – stosownie do treści art. 19b ust. 1 u.o.p.l. Brak, którejkolwiek z tych przesłanek nie pozwala na przyjęcie, że jest to umowa najmu okazjonalnego. Nadto zgodnie z art. 19a ust. 2 u.o.p.l. załącznikami do umowy najmu okazjonalnego są: 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2; (żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela); 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Stosownie do treści art. 19a ust. 6 u.o.p.l. umowa najmu okazjonalnego oraz wszelkie zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Kto może być wynajmującym, a kto najemcą? Powyższa definicja dostarcza nam informacji również w zakresie stron umowy. Wynajmującym (właścicielem lokalu) może być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najemcą lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być jedynie osoba fizyczna. Zatem wynajmujący, nie może wynająć swojego lokalu osobie prawnej, czyli np. przedsiębiorstwu prowadzonemu w formie spółki z o.o. Wyklucza to sam charakter umowy najmu okazjonalnego, który zakłada, że najem ma realizować cele mieszkalne, w konsekwencji najemca nie może w nim prowadzić działalności gospodarczej. Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu? Zasadniczą różnicą między umową najmu okazjonalnego a umową zwykłego najmu uregulowanego przepisami kodeksu cywilnego jest ochrona właściciela lokalu przed nieuczciwym lokatorem. Jak wspomniano wcześniej integralnym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu. Wyżej opisane oświadczenie w formie aktu notarialnego stanowi tytuł egzekucyjny, który po zaopatrzeniu go przez sąd w klauzulę wykonalności staje się tytułem wykonawczym uprawniającym właściciela do skierowania wniosku o eksmisję do komornika, która następuje do lokalu wskazanego w załączniku do umowy przez lokatora. W efekcie właściciel pomija drogę sądową, a także nie musi oczekiwać na lokal socjalny dla najmecy. W ten sposób właściciel oszczędza czas i koszty, co znacznie ułatwia proces eksmisji. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie notarialnego musi odpowiadać jednocześnie wymogom z art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c. w konsekwencji powinno zawierać: – oświadczenie najemcy, że poddał się egzekucji i zobowiązał do wydania i opróżnienia lokalu, – wskazanie najemcy i wynajmującego, – oznaczenie obowiązku świadczenia i jego podstawy prawnej, – określenie zdarzenia, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku. Wypowiedzenie umowy najmu Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt. 1-3 wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub, 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub, 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu z przyczyn, wskazanych w samej umowie, strony mogą ukształtować to uprawnienie dowolnie przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów. Podsumowanie Jeżeli nie prowadzisz działalności w zakresie wynajmowania lokali, a jesteś właścicielem mieszkania, które mógłbyś wynająć warto rozważyć zawarcie umowy najmu okazjonalnego, która znacznie przyspieszy proces eksmisji nieuczciwego lokatora. Należy jednak pamiętać, że również w przypadku najmu okazjonalnego bardzo istotna jest uprzednia weryfikacja potencjalnego najemcy. Materiał źródłowy: – ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. z 18.04.2023 r., Dz. U. 2023.725), – D. Okolski (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, D. Okolski (red.) Prawo rynku nieruchomości. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2024), – K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023). apl. adw. Kacper Szczypawka – prawnik, aplikant adwokacki. Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. W trakcie studiów był członkiem koła prawa podatkowego. Obronił pracę magisterską pt. „Odpowiedzialność cywilna za wypadek drogowy w Polsce. Analiza historyczna i dogmatyczna”. Obecnie odbywa aplikację adwokacką w Izbie Adwokackiej w Płocku. Przedmiotem jego zainteresowania jest prawo cywilne. W trakcie kilkuletniej pracy zawodowej sporządzał projekty skomplikowanych pism procesowych z zakresu prawa cywilnego i gospodarczego oraz opinie prawne. Jeśli macie pytania z zakresu prawa, przesyłajcie je na nasz adres: redakcja@petronews.pl. Przesłanie pytań jest jednoznaczne z wyrażeniem zgody na ich publikację.

Reklama