Porady prawne: Stuk – puk, czyli przedświąteczne remonty…

Zbliżają się święta, tymczasem… Co radzi prawnik przy przedświątecznych remontach? Zobaczcie kolejną część naszych porad, opartych na realnych przypadkach.

Każdy w swoim domu lubi się czuć komfortowo, tak jak państwo Karolina i Wiesław Z. Tym niemniej dobry nastrój regularnie psuł im widok ich łazienki, a teraz doskwierał tym bardziej, że zaprosili na zbliżające się święta całą swoją rodzinę. Styl „Wczesny Gierek” wreszcie tak ich zmierził, że postanowili przeprowadzić remont tego pomieszczenia. Do przeprowadzenia „domowej rewolucji” zaangażowali Roberta D., ich znajomego, który utrzymywał, że wszelkie remonty są mu nie straszne. Państwo Z. i Robert D. po wstępnych negocjacjach zawarli pomiędzy sobą umowę o dzieło – z punktu widzenia prawa jest ona właściwsza dla tego rodzaju prac od umowy o roboty budowlane, którą się stosuje przy większych przedsięwzięciach, np. remoncie całego budynku. Umowa o dzieło polega na tym, że Robert D. (w Kodeksie Cywilnym określają go jako przyjmującego zamówienie, ale nazwijmy go tutaj wykonawcą) zobowiązuje się wykonać określone dzieło – czyli uzyskać rezultat w postaci odremontowanej łazienki państwa Z., tak jak sobie to wymarzyli. Ci w zamian mają obowiązek zapłacić Robertowi D. ustalone w umowie wynagrodzenie.

Niby nie trzeba, ale lepiej zapisać…
W przepisach nie ma wymogu, aby dla swej ważności umowa o dzieło musiała przybrać określoną formę. Może ona zostać zawarta ustnie. Jednak państwo Z. zawarli ją z Robertem D. w formie pisemnej. Tym samym łatwiej im będzie dochodzić ewentualnych roszczeń, powstałych chociażby w wyniku nienależytego wykonania umowy. Powszechnie spotyka się sytuacje, w których wykonawcy nie chcą zawierać z zamawiającymi pisemnych umów. Wynika to z różnych względów, jak choćby obawa przed opodatkowaniem, żądaniami wykonania napraw z tytułu rękojmi, itp. Jeżeli zatem zdecydujemy się na zawarcie ustnej umowy o dzieło, należy  pamiętać o tym, ażeby wykonawca kwitował odbiór pieniędzy otrzymywanych od nas w ramach wynagrodzenia. Zasada ta dotyczy również zaliczki i pieniędzy przekazanych wykonawcy na zakup materiałów. Pokwitowanie wypłaconych sum jest wystarczającym dowodem do potwierdzenia przed sądem zawarcia tej umowy, w razie ewentualnego sporu.

Panie Robercie, ile będzie nas to kosztowało?
W każdej umowie o dzieło zawsze należy wskazać wynagrodzenie wykonawcy. Można tego dokonać w dwojaki sposób:
– po pierwsze przez zestawienie kosztów materiałów i robocizny potrzebnych do wykonania prac,
– po drugie w formie ryczałtu, gdzie ustala się ogólnie kwotę, jaką zamawiający zobowiązuje się zapłacić.

Nasi bohaterowie wybrali to drugie rozwiązanie. Uwzględnili przy tym kwotę podatku dochodowego od osób fizycznych, jaki Robert D. jest zobowiązany zapłacić fiskusowi od uzyskanego wynagrodzenia. Strony również ustaliły moment zapłaty wynagrodzenia. Robert D. otrzymał 1/3 kwoty w ramach zaliczki przed przystąpieniem do pracy. Resztę kwoty miał otrzymać po zakończeniu remontu. Jeżeli umowa o dzieło nie określa terminu wypłaty wynagrodzenia, to następuje ona po zakończeniu prac. Można również ustalić wypłatę poszczególnych części wynagrodzenia po zakończeniu poszczególnych etapów remontu. Umowa może również regulować, która ze stron jest odpowiedzialna za dostarczenie i zakup materiałów oraz narzędzi. W umowie powinno się określić termin zakończenia prac.

Gdy wykonawca jest niesolidny
Pomimo wykazanej ostrożności, państwo Z. nie ustrzegli się kłopotów. Robert D. okazał się wyjątkowo niesolidnym wykonawcą – obiecał rozpocząć prace w połowie listopada, a pojawił się na „placu budowy” dopiero w połowie grudnia. A święta tuż, tuż! Na zakończenie prac w wyznaczonym w umowie terminie nie było najmniejszych szans. Mimo to, małżonkowie Z. zdecydowali się na rozpoczęcie remontu. Szybko jednakże okazało się, że Robert D. więcej opowiada, niż sam potrafi. Partacko położone płytki jedna po drugiej odpadały ze ściany. Nic, tylko się rozpłakać. Co mogliby zgodnie z prawem zrobić państwo Z., aby odzyskać swoje pieniądze i pozbyć się partacza?

Już w momencie niestawienia się wykonawcy w terminie, który umożliwiłby wykonanie dzieła na czas, małżonkom przysługiwało prawo odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu na realizację prac określonych umową. Uwierzyli jednak wprawnemu w mowie Robertowi D., który zapewnił, że stanie na głowie, a pracę ukończy przed świętami i nie skorzystali z tej możliwości. Tymczasem robota szła opornie. Zlecone przez państwo Z. poprawki źle ułożonej terakoty wlekły się w nieskończoność, a wykonawca nie dotrzymywał kolejnych wyznaczonych terminów. Zamawiający stracili cierpliwość i w końcu skorzystali z przysługującego im prawa do odstąpienia od umowy. Jest to sposób na rozwiązanie umowy w wyniku zastosowania, którego przyjmuje się fikcję, jakby umowa nie została nigdy zawarta. Robert D. musiał zwrócić pobraną zaliczkę. Na marginesie należy też dodać, że Robert D., powinien zostać zawiadomiony o odstąpieniu w tej samej formie, w której zawarto umowę, czyli pisemnie.

Zamawiający może w przypadku odstąpienia od umowy żądać od swego wykonawcy naprawy szkód powstałych w majątku – pokrycia strat finansowych. Jeżeli zawiodą negocjacje, roszczeń można dochodzić przed sądem w ciągu dwóch lat od dnia zakończenia remontu lub od dnia, w którym zgodnie z umową powinien zostać zakończony. Państwo Z. mogli również, nie odstępując od umowy z wykonawcą dotychczasowym, przekazać całość remontu lub jego część innemu wykonawcy. Należy podkreślić, że w tym ostatnim przypadku koszty i odpowiedzialność za skutki prac osoby trzeciej ponosiłby nadal Robert D., mimo że zostałby odsunięty od faktycznego wykonywania remontu.

Zamawiającym przysługuje także prawo żądania usunięcia wad w wykonywanych pracach. Na tej podstawie zamawiający może odmówić odbioru dzieła – czyli potwierdzenia właściwego zrealizowania przez wykonawcę umowy do czasu, gdy w wyznaczonym przez zamawiającego terminie nie usunie on wad. Gdyby wykonawca nie był w stanie ich usunąć w wyznaczonym okresie lub byłoby to w ogóle niemożliwe, uprawnienia zamawiającego zależą od rodzaju danej wady. W tym miejscu należy wyjaśnić, że wady dzielą się na istotne i nieistotne. Te pierwsze uniemożliwiają korzystanie z rzeczy lub też znacząco obniżają wrażenie estetyczne. W przypadku ich wystąpienia zamawiający może odstąpić od umowy. W razie stwierdzenia innych wad, czyli wad nieistotnych można żądać odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia.

Na zakończenie należy podkreślić, że z punktu widzenia wykonawcy umowy o dzieło, jej pisemna forma zabezpiecza z kolei wypłatę ustalonego w niej wynagrodzenia, jest zatem korzystna również dla tej strony umowy. Opisany wyżej przypadek oczywiście nie wyczerpuje całości zagadnienia, tym niemniej warto w takich sytuacjach nie podejmować decyzji zbyt pochopnie, stosować zasadę ograniczonego zaufania, żeby nie narobić sobie bigosu – a jeżeli już, to tylko na świąteczny stół…

Marek Robak