Sejm zmienił przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych. Tylko modyfikacja, czy już rewolucja?

Nie tak dawno podjęliśmy temat programu rządowego „Mieszkanie plus”. Integralnym jej elementem są zmiany przepisów dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, które właśnie na początku września weszły w życie.

Projekty i propozycje budziły sporo kontrowersji, wielu parlamentarzystom samo słowo „spółdzielnia” stwarzało zupełnie negatywne konotacje; według nich nawiązywało i było strukturą rodem z totalitarnego ustroju, co też miałoby uzasadnić drastyczną reorganizację w funkcjonowaniu zarządów, obligatoryjne przekształcenia tej formy własności, a nawet ich definitywną ich likwidację. Czego więc teraz możemy się spodziewać po zaistniałych zmianach prawnych, czego obawiać, a co działa na naszą korzyść?

Na początek należałoby przypomnieć, że w spółdzielniach mieszkaniowych korzystanie z lokali następuje na podstawie różnorakich tytułów; w zasobach znajdują się mieszkania, które stanowią odrębną własność, tak jak w zwykłych wspólnotach mieszkaniowych, część mieszkań jest w naszym posiadaniu z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, inni z kolei korzystają ze spółdzielczych mieszkań lokatorskich.

I tak w pierwszej kolejności uporządkowano regulacje, dotyczące członkostwa w spółdzielniach – będzie ono uzyskiwane z mocy prawa, bez konieczności składania deklaracji o przystąpieniu do spółdzielni i bez konieczności wnoszenia wpisowego. Spółdzielcami staną się wszyscy mieszkańcy, którzy posiadają jeden z wyżej wymienionych tytułów do lokalu. Co więcej, członkiem danej spółdzielni nie będzie mogła być osoba, która takowego prawa nie posiada. Ta regulacja ma na celu ukrócenie patologicznych zjawisk, które występowały w wielu spółdzielniach, kiedy to przypadkowe osoby, będące zaufanymi starych prezesów, a nie posiadające jakiegokolwiek prawa do mieszkań, były członkami spółdzielni i głosowały na walnych zgromadzeniach, utrwalając skorumpowane układy w zarządach.

Ponadto prezesi, członkowie zarządów oraz pracownicy jakiejkolwiek spółdzielni nie będą mogli być jednocześnie lustratorami, co było do tej pory dość powszechną praktyką. Instytucja lustracji w spółdzielni, którą przeprowadza się co najmniej raz na 3 lata, ma na celu sprawdzenie, czy zarząd prawidłowo gospodaruje środkami spółdzielców. Nie trudno się domyślić, że w dotychczasowym stanie rzeczy lustracja była często przeprowadzana przez osobę powiązaną z władzami spółdzielni i z tego powodu stawała się zwykłą, instytucjonalną fikcją.

Spółdzielnia nie ma też już prawa do podjęcia wobec członka uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, z uwagi na zaleganie z opłatami czynszowymi lub też uporczywe naruszanie porządku domowego i rażące zachowanie, czyniące korzystanie z innych lokali lub części wspólnych uciążliwym. W takich sytuacjach, spółdzielnia będzie mogła ubiegać się o wydanie takiego orzeczenia przed sądem cywilnym.

Ponadto, w walnym zgromadzeniu, które, przypomnijmy, jest najwyższym organem władzy w spółdzielni, będzie można uczestniczyć za pośrednictwem ustanowionego przez nas na piśmie pełnomocnika, co tylko pozornie może wydawać się bez znaczenia, bowiem wiele spółdzielni w swych statutach wprowadzało zakaz udzielania pełnomocnictw, co tym samym pozbawiało wpływu na decyzje wiele osób w podeszłym wieku, czy też osoby niepełnosprawne.

Nowe przepisy uregulowały również zasady wykupu tzw. mieszkań zakładowych. Są to lokale przekazane spółdzielniom nieodpłatnie przez różnego rodzaju przedsiębiorstwa. Jeszcze do końca 2009 roku wykup tych mieszkań na własność przebiegał na niezwykle korzystnych zasadach, mówiło się wręcz o wykupie za symboliczną złotówkę, potem przez kilka lat brakowało przepisów wykonawczych, umożliwiających rozliczenie nakładów poniesionych przez spółdzielnię na utrzymanie tych lokali, co tym samym uniemożliwiało przeprowadzenie procesu ich uwłaszczenia. Obecna nowelizacja ustawy zlikwidowała tę lukę w przepisach.

Znacznie większe uprawnienia zyskają właściciele lokali, stanowiących odrębną własność, ponieważ w tej chwili uzyskali oni dostęp do rozliczenia funduszu remontowego, co też ma skutkować większym ich wpływem na zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości. Nie bez znaczenia jest również ustawowy zapis o wyłączeniu spod egzekucji opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali, co ma szczególne znaczenie w przypadku, gdy spółdzielnia jest zadłużona. Taka ustawowa regulacja zapobiega lawinowemu powstawaniu zaległości płatniczych wobec dostawców mediów, co pogarsza sytuację nie tylko spółdzielni, ale także wszystkich spółdzielców, nawet tych niezadłużonych.

Na koniec nie należy również zapominać, że nowelizacja przepisów została przygotowana w ramach „Narodowego Programu Mieszkaniowego”, w związku z powyższym w ustawie ustalono również procedury umożliwiające włączenie się spółdzielni w procesy inwestycyjne w zakresie budowy tanich mieszkań pod wynajem, z wykorzystaniem środków finansowych pochodzących z tego rządowego projektu.

Tak zatem rewolucja, czy tylko modyfikacja? W moim przekonaniu jest to konieczna modernizacja, oczekiwana zresztą od lat. Dotychczasowe prawo spółdzielcze w wielu kwestiach nie przystawało już do rzeczywistości, konserwowało anachroniczne struktury, pozwalało też czasem na zbyt daleko posuniętą dowolność.

Nie chciałbym, aby powstało w tym miejscu błędne wrażenie, że spółdzielnie mieszkaniowe są jedynie „zamrażarkami” skostniałego systemu, bowiem w przeważającej większości dostosowały się one do obecnej sytuacji społeczno-gospodarczej i dobrze w niej funkcjonują, stanowią też sprawdzoną i ugruntowaną formę własności nieruchomości lokalowych, nie ma zatem żadnych powodów, aby wylewać przysłowiowe dziecko z kąpielą.

Obecnie można mieć jedynie wątpliwości co do tego, czy powiedzie się rządowy plan włączenia spółdzielni mieszkaniowych w orbitę programu „Mieszkanie +”, ze względu na ich ograniczone możliwości inwestycyjne, jednakże czy są to plany ambitne, czy też na wyrost – dowiemy się dopiero za kilka lat.