Porady prawne: Jak nie kupić kolumny Zygmunta

Google+ Pinterest LinkedIn Tumblr +

Marzenie o własnych czterech kątach jest w naszym społeczeństwie dość powszechne i nie ma tu znaczenia, czy miałoby to być popularne „M-3” czy dom na wsi. Nazbyt wielu osobom wydaje się jednak, iż najważniejszym elementem takiej transakcji jest zapłata za nabywaną nieruchomość – tymczasem jest to mylne wrażenie, które żywili również małżonkowie Bronisław i Jolanta S. 

Jak łatwo stracić bezsensownie własne pieniądze

Naszym bohaterom udało się uzbierać pieniądze na zakup upragnionego domu pod Płockiem. W końcu, po dłuższych poszukiwaniach, znaleźli wymarzoną posesję z przepięknym ogrodem. Jej właścicielka, Martyna O., bez trudu zyskała sympatię państwa S. niezwykle życzliwym przyjęciem, jakie im zgotowała. Niemal od razu strony znalazły wspólny język, dogadując się w istotnych kwestiach co do treści umowy. Naszym bohaterom wydawało się, że wystarczy w zupełności forma pisemna tego dokumentu. Mimo wszystko, dla pewności, postanowili sprawdzić informacje na ten temat w Internecie. Przecież w końcu mieli wydać pieniądze zbierane przez całe życie. Tam też dowiedzieli się, bardzo łatwo mogliby je stracić.

Nie było notariusza, nie ma nieruchomości

Prawo bezwzględnie wymaga, aby umowa przenosząca własność nieruchomości, m.in. umowa jej sprzedaży, została zawarta w formie aktu notarialnego, czyli przy współudziale notariusza. W przeciwnym razie jest ona nieważna. Państwo S. mogliby pieniądze wydać, ale nieruchomość nadal należałaby do Martyny O. Nasi bohaterowie byliby tylko posiadaczami, których właścicielka cały czas mogłaby usunąć z nieruchomości. Dodatkowo, byliby posiadaczami w złej wierze, wobec których Martynie O. przysługiwałyby roszczenia majątkowe, w tym o wynagrodzenie za korzystanie z jej nieruchomości.

Istnieje, co prawda, w prawie cywilnym instytucja zasiedzenia. W jej ramach po upływie oznaczonego okresu posiadacze – w tym przypadku państwo S. – mogliby nabyć prawo własności tej nieruchomości. Jednakże z racji tego, że byliby posiadaczami w złej wierze, okres ich posiadania musiałby trwać co najmniej 30 lat!

Dlatego też nasi bohaterowie szybko doszli do wniosku, że nie ma rady – żeby przez kilkadziesiąt lat nie siedzieć na walizkach, trzeba wydać pieniądze na usługi notariusza. Zresztą, jak się dowiedzieli, jest on konieczny przy tego typu czynnościach prawnych, w celu zagwarantowania zabezpieczenia stronom, czyli uczestnikom takiej transakcji, należnych praw i słusznych interesów.

Tylko ile małżonkowie S. musieliby notariuszowi zapłacić? To z kolei zależy od wartości nieruchomości, a dokładniej, ceny transakcyjnej ustalonej przez strony w umowie, przy czym górną granicę wynagrodzenia, jakie może pobrać notariusz za swe usługi reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. I tak np. przy kwocie powyżej 60 tysięcy zł do 1 miliona zł kwota wynosi 1.010 zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej 60 tysięcy zł.

Z czym do notariusza?

Nasi bohaterowie postanowili również zawczasu zgromadzić odpowiednie dokumenty, których notariusz będzie wymagał, aby przedstawiono mu je przed zawarciem umowy. Najczęściej, w przypadku zawierania umowy sprzedaży takiej nieruchomości, jaką chcieli nabyć państwo S., notariusze wymagają:

– zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o braku takiego planu. Można je uzyskać w urzędzie gminy, na terenie której nieruchomość jest położona, np. Urząd Miasta Płocka.
– dokumentu stwierdzającego, w jaki sposób Martyna O. stała się właścicielką nieruchomości. Może to być przykładowo umowa, w ramach której kupiła ją od poprzedniego właściciela czy postanowienie o nabyciu przez nią spadku.
– wypis z rejestru gruntów, prowadzonego przez odpowiednie starostwo powiatowe, przy czym w Płocku mają siedzibę aż dwie takie instytucje – jedna dla Miasta, druga dla Powiatu Płockiego. Dlatego też, jeżeli nieruchomość leży na terenie miasta, to wypis można otrzymać w Urzędzie Miasta Płocka. Z kolei, jeśli jest ona położona w jednej z okolicznych miejscowości, to właściwe będzie Starostwo Powiatowe w Płocku.
– odpis zwykły z księgi wieczystej danej nieruchomości, którą można uzyskać w prowadzącym ją sądzie rejonowym. Sąd Rejonowy w Płocku posiada dwa Wydziały Ksiąg Wieczystych – jeden ma siedzibę w Płocku, a drugi w Sierpcu. Przed wyprawą do sądu warto się zatem wstępnie zorientować, w rejonie działania którego wydziału znajduje się nieruchomość, której dotyczy księga wieczysta.

Wpływ znajomości księgi wieczystej na zawartość portfela

Aby uzyskać część z tych dokumentów, państwu S. potrzebna była pomoc i współdziałanie ze strony właścicielki domu. Ta jednak, gdy usłyszała o księdze wieczystej, zaczęła coś „kręcić”. Nagle też przestała być miła dla naszych bohaterów. Gdy małżonkowie S. wyjaśnili, że chcą zawrzeć z nią umowę w formie aktu notarialnego, niespodziewanie kobieta się rozmyśliła, powiedziała, że nieruchomości im nie sprzeda, a na koniec pokazała im drzwi.

Zbulwersowani sytuacją małżonkowie S. wkrótce przypadkowo dowiedzieli się, jak bardzo ryzykowali poddając się miłej atmosferze, jaką na początku roztaczała przed nimi Martyna O.

Otóż okazało się, że na nieruchomości ciążyła hipoteka. Jest ona prawem zabezpieczającym wierzytelność na nieruchomości, niezależnie do kogo ona należy. Właściciel, który nie zaciągał zobowiązania zabezpieczonego hipoteką i tak jest traktowany jako dłużnik. Może to doprowadzić do sytuacji, że nieruchomość zostanie sprzedana, aby pokryć cudze długi. Podstawową zasadą przy zakupie nieruchomości jest więc zapoznanie się z treścią jej księgi wieczystej.

Treść księgi wieczystej może poznać każdy i to zupełnie za darmo. Może to mieć miejsce albo w siedzibie sądu, gdzie księga jest przechowywana, albo w prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości elektronicznej Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl). Wystarczy znać numer ewidencyjny księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości. Należy tutaj jednak podkreślić, że ze względu na powszechną dostępność ksiąg wieczystych w razie sporu nie można się powoływać na nieznajomość treści ksiąg. Jakie informacje są dla nas dostępne?

Po pierwsze, w rejestrze tym umieszcza się informacje, kto jest właścicielem danej nieruchomości. Można także dowiedzieć się o ewentualnych sporach toczących się o nią, w tym odnośnie jej własności. Powyższe wpisy mogą być co prawda czasem nieaktualne, ponieważ po prostu nie zadbano o ich zmianę i aktualizację księgi. W takiej sytuacji wypadałoby powstrzymać się od działań zmierzających do zakupu tej nieruchomości do momentu, w którym wszystkie wątpliwości zostaną wyjaśnione.

W księdze wieczystej znajdują również informacje o różnych prawach obciążających nieruchomość. Można tutaj podać przykładowo dwa z nich. Pierwszym jest wcześniej wspomniana hipoteka. Z kolei drugim są różnego rodzaju prawa służebności.
Polegają one w uproszczeniu na tym, że osoba trzecia może na ich podstawie w określony sposób korzystać z cudzej nieruchomości. Przykładowo można tutaj podać służebność przesyłu, na mocy której uprawniony zakład energetyczny postawił na obciążonym gruncie stację transformatorową. To, że nie widać na obciążonej nieruchomości śladów wykonywania tego prawa nie oznacza, że ono nie istnieje. Służebności mogą przybierać również prostsze formy, takie jak służebność drogi koniecznej, czyli możliwość przejazdu czy przechodzenia przez osoby trzecie.

Decydując się na zakup nieruchomości angażujemy często dorobek finansowy naszego życia, czasami nawet pożyczamy pieniądze. Ta inwestycja nie może być zatem obarczona ryzykiem utraty naszych środków finansowych. Warto dołożyć starania, aby nie stała się naszym życiowym fiaskiem.

Marek Robak

Podziel się:

Zostaw Komentarz

Ostatnie Informacje

Więcej Nowych Informacji