Mieszkańcy oskarżyli dewelopera o oszustwo. Jaki wyrok sądu w sprawie bloków przy Żyznej?

Sąd Okręgowy: Deweloperzy niewinni w zakresie oszustwa

W Sądzie Okręgowym w Płocku 2 kwietnia 2021 roku zapadł wyrok w sprawie budynków pozbawionych pozwolenia na użytkowanie, znajdujących się przy ul. Żyznej 43, 45 i 47. Mieszkańcy oskarżyli dewelopera o oszustwo podczas sprzedawania im lokali.

Sprawa ma swój początek jeszcze w 2011 roku, gdy Prezydent Płocka Andrzej Nowakowski wydał firmie InBud pozwolenie na budowę bloków przy ul. Żyznej 43 i 45.

– Decyzją numer 494/2010 27 września 2010 roku Prezydent Miasta Płocka zatwierdził projekt budowlany, udzielając InBud-owi pozwolenia na budowę zewnętrznej sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączami, przepompowni ścieków, kanalizacji deszczowej do zespołu budynków mieszkalnych numer 1, 2 i 3, a decyzją numer 137/2011 z 1 kwietnia 2011 roku zatwierdził zamienny projekt zagospodarowania terenu na projekty architektoniczno-budowlane, jednocześnie udzielił InBud-owi pozwolenia na budowę budynków 2 i 3, czyli Żyzna 43 i 45 – przypominał sędzia Dariusz Wysocki.

W maju 2011 roku deweloper rozpoczął podpisywanie umów i przyjmowanie zaliczek na mieszkania, które miały stać się ich własnością w terminie do 6 miesięcy po odebraniu budynku przez nadzór budowlany.

Tragedia mieszkańców przy Żyznej – kto popełnił błąd?

Do wydania aktów własności jednak w dużej mierze nie doszło, gdyż unieważniono pozwolenie na budowę i użytkowanie bloków w związku z wykrytą po czasie niezgodnością z planem zagospodarowania przestrzennego. Urzędniczka odpowiadająca za przyznanie pozwolenia na budowę wspomnianych bloków została w późniejszym terminie zwolniona z urzędu.

Od tamtego czasu osoby, które kupiły mieszkania w blokach przy ul. Żyznej wybudowane przez InBud, mają problemy  – nie mogą uzyskać aktu własności lokali, a w związku z tym także dostępu do wody i ogrzewania. Nabywcy lokali skarżą się również na zwiększone koszty kredytów wziętych pod mieszkania, do których nie uzyskali aktu własności.

Mieszkańcy, cierpiący na konflikcie między inwestorem a organami samorządowymi i państwowymi, zdecydowali o złożeniu aktu oskarżenia przeciwko inwestorowi. Lokatorzy oskarżyli firmę InBud o oszustwo podczas sprzedaży mieszkań.

– Oskarżeni, Stefan Karczewski jako przedsiębiorca prowadzący działalność pod firmą InBud i Helena Karczewska, jako wykonująca jego prawa, wykorzystali niejednoznaczność i nieprecyzyjność regulacji planu zagospodarowania przestrzennego w sposób odpowiadający naciągnięciu prawa miejscowego na etapie budowy budynku numer 2 i 3, by na etapie występowania o pozwolenie na użytkowanie budynku prawo to obejść, tworząc niedozwoloną według planu miejscowego 6. kondygnację mieszkalną, bez faktycznego podwyższenia budynków i bez konstrukcyjnej zmiany parametrów ich bryły – wyjaśniał sędzia Dariusz Wysocki.

Z niebędącego kondygnacją mieszkalną poddasza, oskarżeni utworzyli stającą się widoczną gołym okiem 6. kondygnację. Nastąpiło to poprzez posadowienie balustrad balkonowych na zadaszeniu balkonów 5. kondygnacji, wstawienie na poddaszu drzwi balkonowych i okien ścian bocznych.

– Ponieważ organy administracji publicznej, to jest Prezydent Miasta Płocka, jako właściwy organ samorządu terytorialnego i Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Płocku, jako właściwy organ państwa, usankcjonowały tę praktykę, to oskarżeni, chcąc uzyskać dodatkową powierzchnię mieszkalną i ewentualnie wyprzedzić nowy plan zagospodarowania przestrzennego, co wynika z zeznań świadka (…), zdecydowali się zbudować budynki 2 i 3 metodą naciągnięcia, a w ostatecznym wyniku obejścia niespójnych ze sobą w tym zakresie regulacji planu miejscowego i przepisów wykonawczych do ustawy Prawo budowlane – zaznaczał sędzia Dariusz Wysocki.

Sąd wyjaśniał, że w przypadku budynku numer 2, inwestor wykorzystał brak wzajemnego współdziałania ze sobą kompetencji Prezydenta Miasta Płocka i Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W przypadku budynku numer 3, do takiej sytuacji miało dojść wbrew zamierzeniom inwestora, w wyniku konfrontacji stanowisk władz miasta i nadzoru budowlanego.

Inwestor dodatkowo miał liczyć na to, że skoro obejście planu miejscowego okazało się skuteczne w przypadku budynku numer 2, to tak samo będzie w przypadku budynku numer 3.

– Utrwalona w obyczajowości działalności gospodarczej przebiegłość kupiecka zestawiona z faktami i okolicznościami przedmiotowej sprawy pozwala ustalić, że zamiarem oskarżonych, działających na granicy prawa, czy także przez jego nadużycie w staraniach o pozwolenie budowlane, było przechytrzenie organów publicznych, a celem takiego działania pozostawało zapewnienie jak najlepszego efektu prowadzonej działalności gospodarczej i realizowanych w jej ramach przedsięwzięć – wyjaśniał sędzia Dariusz Wysocki.

Sąd odnotował, że inwestor mógł liczyć się z ryzykiem niezaakceptowania swoich działań przez urzędników, przez co narażał siebie i swoich klientów. W sytuacji, jaką przeanalizowano w ramach procesu, takie postępowanie uznano za niezachowanie wymaganej ostrożności w rozumieniu artykułu 9 paragrafu 2 Kodeksu Karnego.

W wyniku prowadzonego postępowania ustalono, że oskarżeni nie zakładali z góry negatywnych konsekwencji wobec siebie i swoich klientów.

– Nie ma bowiem żadnych podstaw, ani też wskazań do przyjęcia, że oskarżeni ryzykowali tak dalece, iż godzili się na niepowodzenie ekonomiczne podjętego zamierzenia budowlanego, a w konsekwencji na zaprzeczenie sensu prowadzonej działalności gospodarczej, narażenie własnego powodzenia życiowego. Gdyby jednak nawet przyjąć, że oskarżeni taki rezultat swoich działań przewidywali, a nie tylko mogli i powinni przewidzieć, tylko przewidywali i na to się godzili, w rozumieniu artykułu 9 paragraf 1 kodeksu karnego, to i tak niemożliwe byłoby przypisanie im przestępstwa oszustwa, bo to można popełnić tylko w zamiarze, bezpośrednim, czyli chcąc kogoś oszukać, kierunkowym, czyli w celu doprowadzenia innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem – podkreślił sędzia Dariusz Wysocki.

W rezultacie prowadzonego procesu sąd orzekł, że Stefan i Helena Karczewscy są niewinni postawionego im zarzutu oszustwa. W wyroku zaznaczono natomiast, że oskarżeni nie zachowali ostrożności przy próbie uzyskania jak najkorzystniejszego efektu swojej działalności gospodarczej i realizowanego przedsięwzięcia, poprzez wykorzystanie nieprecyzyjnych i niejasnych przepisów prawa.

Trwa koszmar przy ul. Żyznej. Mieszkańcy bez ciepłej wody i ogrzewania

WSA: PINB bezzasadnie odmówił postępowania naprawczego

W styczniu br. zapadła również decyzja Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, dotycząca skargi właściciela firmy Inbud na postanowienie Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania.

Zgodnie z tą decyzją, sąd uchylił zaskarżone postanowienie MWINB, a także poprzedzające je postanowienie organu I instancji (Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Płocku) oraz zasądził na rzecz Stefana Karczewskiego, właściciela firmy, zwrot kosztów postępowania sądowego.

Skarga Stefana Karczewskiego w tej sprawie dotyczyła odmowy w sprawie wszczęcia postępowania naprawczego. Inbud bowiem, w związku z unieważnieniem pozwoleń na budowę i odbiory budynku mieszkalnego przy Żyznej 45, złożył podanie o przeprowadzenie postępowania naprawczego.

– Budynek został wybudowany i odebrany do użytkowania wraz z przekształconym poddaszem użytkowym na cele mieszkalne (…). W następstwie działań Urzędu Miasta Płocka, GINB w Warszawie unieważnił pozwolenia na budowę z powodu wady prawnej tego pozwolenia, decyzje podtrzymał WSA w Warszawie. PINB w Płocku decyzją nr 61/2017 unieważnił odbiór budynku – uzasadniał w piśmie Stefan Karczewski.

Sędzia przypomniał w wyroku, że PINB odmówił wszczęcia postępowania naprawczego w lutym 2019 r. Argumentowano wówczas m.in., że fakt prowadzenia postępowania administracyjnego przez Prezydenta Miasta Płocka, dotyczącego uzyskania pozwolenia na budowę budynku przy ul. Żyznej 45 w Płocku, które zostało zawieszone w kwietniu 2018 roku, wyklucza prowadzenie postępowania naprawczego.

Z taką decyzją nie zgodził się właściciel firmy Inbud, który zarzucił zarówno PINB, jak i MWINB błędną wykładnię przepisów oraz naruszenie przepisów postępowania, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (m.in. niewyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego i brak podjęcia kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego).

Pierwotnie WSA odrzucił skargę Stefana Karczewskiego, ale po kasacji tego wyroku przez Naczelny Sąd Administracyjny w październiku 2020 r., który nakazał ponowne rozpatrzenie sprawy, WSA przyznał rację skarżącemu.

Co dotychczas ustalono w tej sprawie?

• budynek przy Żyznej 45 posiadał pozwolenie na budowę i został zgłoszony do PINB o dopuszczenie do użytkowania w marcu 2013 r.
• PINB wydał taką decyzję w maju 2013 r.
• właściciel firmy Inbud uzyskał pozytywny wynik kontroli w październiku 2013 r. z wykonanych zmian funkcji poddasza na lokale mieszkalne, a PINB wydał zaświadczenie stwierdzające, że lokale na poddaszu nadają się do zamieszkania,
• dopiero po wystąpieniu do Urzędu Miasta Płocka o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali na poddaszu, Prezydent Miasta Płocka zgłosił do PINB niezgodność wybudowanego budynku z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przez co PINB przeprowadził w grudniu 2013 ponowną kontrolę, a MWINB w Warszawie w lutym 2014 stwierdził nieważność poprzednich decyzji PINB,
• w marcu 2017 r. Rada Miasta Płocka uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym wysokość budynku przy Żyznej 45 mogła wynosić 20 m,
• mimo tego, w czerwcu 2017 PINB w Płocku odmówił udzielenia pozwolenia na użytkowanie dla tego budynku,
• na wniosek Inbudu, Prezydent Płocka wszczął postępowanie administracyjne w sprawie pozwolenia na budowę bloku przy Żyznej 45,
• w kwietniu 2018 postępowanie to zostało zawieszone przez prezydenta Płocka,
• w lutym 2019 PINB odmówił wszczęcia postępowania administracyjnego na wniosek Stefana Karczewskiego, gdyż „z uzasadnionych przyczyn postępowanie nie może być wszczęte”,
• postanowienie to zostało utrzymane w mocy przez MWINB w marcu 2019.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, decyzją ze stycznia 2021 stwierdził, że zaskarżone postanowienia były nieprawidłowe i podlegają uchyleniu.

– (…) w sytuacji, gdy stwierdzono nieważność pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego po wykonaniu obiektu budowlanego (zakończenie robót), powstaje stan, w którym nie istnieje zatwierdzona prawem dokumentacja. Dlatego w określonych okolicznościach może być odpowiednio zastosowany art. 51 ust. 1 pkt 3 p.b., który pozwala, po przedstawieniu projektu budowlanego zamiennego, na dokonanie ustaleń, ocen i rozstrzygnięć, o których mowa w art. 51 ust. 4 i 6 p.b. – argumentował WSA.

Jak stwierdził, nie jest możliwe wydanie nowego pozwolenia na budowę na obiekty, które zostały już zrealizowane na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, która następnie została unieważniona, bez względu na przyczynę tego stanu. Przyznał też rację skarżącemu, że w tej sytuacji powinno zostać przeprowadzone postępowanie naprawcze przez PINB.

– W związku z powyższą argumentacją, odmowa wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie była przedwczesna i konieczne jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego przez organy we wskazanym przez Sąd w uzasadnieniu zakresie – podsumował WSA.

Mieszkanka bloku przy ul. Żyznej: Panie Prezydencie, przed wyborami Pan obiecywał!